杭州没地海宁抢戏!大学城北引“封顶+竞配”血战

2020-11-16 11:46发布

透明土地工作室 倪佳玮/文

临近月底,杭州一整年的土地市场即将“关门大吉”,一副今年誓要让出“全国第一”头衔的样子了。

乍一看,11月仅剩两宗余杭地块待出让,但大杭州区域还是相对活跃的,趁杭州市场没地抢个镜也是常态。

不过11月17日要出让的一宗地块,本身来头就不小,位于海宁连杭经济开发区(杭海新区),板块能级、投资热度、购房热度以及消费结构,丝毫不落杭州大部分区域的下风。

出让地块区位图

这宗地块就位于下沙奥特莱斯边上,是今年板块内(海宁范围)唯一一块宅地。

说这宗地块未拍先热毫不为过,因为过去两年板块内只出让了一宗宅地,而早两年的项目均已进入收官阶段,板块库存目前岌岌可危。

杭海高新区近年宅地成交历史

由于其与主城区近水楼台的地理位置关系,却不用像杭州这边限购,接受度甚至高于钱塘新区江东区域,购房群体几乎是杭州客。

价格上也充分说明了热度,在售均价普遍在2万元/㎡以上,单价比所有钱塘新区江东的在售或限价楼盘要高出约2000-7000元/㎡不等,低于大学城北约1000-2000元/㎡,续销期和今年新开楼盘均可成交300-400套左右,可谓既有价又有市。

1月1日-11月9日海宁高新区新房成交情况

精明的开发商对此早就了如指掌,要不是这几年出地少,有知名度的房企绝对不止现在这5、6家。据本网了解,地块已受到10家左右房企关注,企图进驻的非板块内房企达到半数。

在整体市场较为安全的前提下,再来看这宗地块的综合素质,也绝非“相貌平平”之辈。

地块极其方正,内部平整无建筑杂物,北侧全线沿河,南侧为体量相仿的万科·钱塘东方项目,是目前板块内唯一的新盘,东侧为现状道路,西侧另有两宗地块待出让,西南方向的奥特莱斯尽在咫尺。

地块航拍(透明售房网 朱明/制)

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商业配套方面,有区域型商场奥特莱斯,一期已运营,二期已开发,未来二、三期均与地块更近,乐淘城则位于西北面。教育资源方面,东北侧为在建聆涛中学,此外,地块内部将代建一所幼儿园。

板块离成熟还差些气候,不过周边的住宅项目较多,仅是万科近年三盘就有三千户,未来居住氛围可观。

远期还有可能存在的杭海轨道交通方面的利好,本网沿着一些规划信息的蛛丝马迹猜测,未来地块东侧的安澜路,有较大可能成为轨交沿线,假设轨交的规划确定,那么至少在奥特莱斯这个人流聚集区邻近的位置,设置一个站点将成为大概率事件。

出让地块信息

不过,这样明面上的“香饽饽”地块,没道理不引起开发商的哄抢,而我们也知道,目前土地市场的拿地成本相当之高,捡漏的情况已极其罕见。

按照本网海宁站给到的测算得出,地块的可售部分至少需要达到1.4-1.5万元/㎡的楼面价,才有可能进入拍地“决赛圈”,而海宁土地溢价上限为50%,也就是说,该地块6624元/㎡起的楼面价,封顶楼面价才9936元/㎡,折算掉幼儿园也就是1万多一点。

一旦达到上限,海宁规定将进入安置房竞配阶段,但又因为不限价,开发商在拿地过程中加预期竞拍可能性大大增加,过程自然残酷,但相应的,土拍的可看性也上来了。参照上个月,新希望在许村竞配15900㎡,占去了整块地住宅建面的15%,拿地是一点也不含糊。

同样杭海新区也是有竞配传统的板块了,绿城、万科、中天都是“过来人”,而这宗地也大概率摆脱不了拿出一部分面积去做安置房的命运。