有了学区,就能躺赢么?

2020-11-27 17:37发布

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问商人,哪类生意最好做?商人答曰:关于孩子的。

从孩子还在子宫里的时候,关于孩子的投资便开始了。

而家长们最大的投资之一,便是教育。

这之中,学区房,尤为甚之。

杭州老牌名校多在西湖区,几乎网罗了杭州一半。如学军、文一街、文三街、行知小学四小金刚。

这些名校对应的学区房,多数为老破小,在市场上的流通性很高,不过成交单价并不低。

文二新村,一个1981年建成的老小区,签约均价屡屡破10万。有些房源甚至小到并不适合自住,但因为总价低的小户型房源少,尤为抢手。

因而越来越多的家长,开始曲线救国,瞄准了潜力股。

这些潜力股,是拔地而起的新生小学,借着名校光环,引起家长们“围猎”,连带着周边小区的身价也水涨船高。

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星洲二小对应的万科融信西雅图、中国铁建西湖国际城,便是其一。

西雅图于今年1月初交付,在二手房市场上的表现非常强劲,截止到11月22日,今年已成交了211套,签约价也节节攀升,最高的时候一度爬出了4万/㎡,远高于新房买入价约1.6万元/㎡。

2018年7月底,中国铁建西湖国际城领出的预售证,均价为24287元/㎡(毛坯)。这样一个价格,放眼当时的西湖区,几乎是最便宜的在售新房。

2019年,中国铁建西湖国际城提前1年交付,这一年因为周边没有竞争对手,它的成交量达到了120套。而今年截止到上周日,成交125套,而成交均价几乎是每平方米涨了10000元。如果算上高额的增值税及附加5.6%及其他税费,买家在市场价成交的基础上,购房成本仍要垒高。

摇到西雅图和西湖国际城的投资客,中哪张彩票都很值。

这样一来,隔壁的现房待售项目建发金辉·紫璋台,更是香饽饽了。

求是教育集团旗下有竞洲分校和星洲分校,2018年公办小学综合测试,求是星洲小学排名到西湖区第二,2019年开办星洲二小,暂无毕业生,对口初中也未公布。显而易见,家长们这一波豁出去的投资,很虎。

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同样很虎的还有买融创河滨之城的家长们,这个竞舟二小目前对应的唯一学区房,截至到11月22日,已售出171套,签约均价57000元/㎡,个别单套成交单价甚至超出60000元/㎡,但依然有人愿意买单。

图源竞舟二小微信公众号

学校于今年9月才正式投入使用,第一年招收新一年级至四年级的学生。同样未宣布对口初中。

再说说拱墅申花的一个九年一贯制学校,华东师范大学附属杭州学校。这所公办小学的来头可不小。华师大本身是全国七个部属的师范类强校之一,也是上海四大名校之一。而华东师范附小是上海市政府命名的重点小学。

图源官微华东师范大学附属杭州学校微信公众号

2015年年初,融信蓝孔雀对外宣布斥巨资正式引进华师大附中、附小。2019年9月学校建成招生。建成前暂借大关申花小学校区办学,其初中部对口学生也基本来自申花毕业生,所以初中部第一年获得的生源多为大关申花生源。

融信蓝孔雀房龄较新,近30日的签约均价已上了58920万/㎡,逼近60000元/㎡。有一套89.57㎡的挂牌房源,去年12月的挂牌价还只有480万,今年10月调价到600万,一下子涨了120万。不过或因为业主涨幅太夸张,挂牌1个月,仍未成交。

融信学院府,也是品质小区,加上学区加持,近30日的签约均价更是攀越至70000元/㎡,目前除了一套商铺挂牌,无住宅房源出售。11月4日成交的一套89.98㎡的高层住宅,总价645万。

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行知二小在2018年正式招生,目前学校投入使用也才三年时间,最高年段只到五年级,暂无毕业生,也就说对应初中未划定。

尽管也是个“X”,但其所在地属于城西新贵区域,由于居住人群素质普遍较高,不少人看好行知二小的生源。

其对应的学区范围内有中海西溪华府、万科西溪蝶园等小区,尤其是万科西溪蝶园,今年在二手房市场上的活力也不低。

中海西溪华府于2014年交付,房龄还是年轻的。今年的签约均价51000元/㎡,比去年又涨了4000元/㎡,挂牌房源总价最低430万。

图源中海西溪华府微信公众号

万科西溪蝶园在今年已售出184套,近30日的签约均价更是高达57250元/㎡,而去年的签约均价为47000元/㎡,相比下又上涨10000元/㎡。不过从成交看,改善客群更多,11月24日成交的一套253㎡大户型,成交总价1200万。

育才登云小学是浙江锦绣育才教育集团托管的一所全日制公办小学,去年9月刚迎来新学生,和民办锦绣育才集团在同一个校区的就是这所学校。

图源育才登云小学微信公众号

学校周边集中了一大批高价商品房,因此不论是师资还是生源,家长们的期待性还是很高的。

有消息称,育才登云小学的对口初中是杭师大文晖实验学校,这所学校9月正式启用,是一所真正由杭师大全方位托管、介入办学和管理的学校。

不过由于二手房均价不低,挂牌房源少,出货量并没有其他学区房那么高。

天阳·武林邸为代表,今年到11月22日,也就售出了15套,而它的签约均价有56000元/㎡。

杭房建发养云静舍是今年的现房摇号项目,距育才登云小学约730米,板上钉钉的育才登云学区房,高层预售均价54000万/㎡,一把梭哈243套房源今年9月开摇,中签率仅约9.58%,相较于学区,购房者可能更是冲着现房改善去的。

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安吉路实验新天地校区,位于新天地街和东新河东南侧,万家星城区块,今年秋季投入使用,也是一所九年一贯学制,无小升初的升学压力。今年的招生简章里指明学校所有学生不参加杭外和民办的摇号。

理所当然,除了本身的品质和品牌物业,万家星城购买指数也升了不少。今年到11月22日,已成交193套。

不过签约均价并未上涨多少,相比去年42000元/㎡的签约均价,今年也就差不多只涨了1000元/㎡,近30日的签约均价也只有43000元/㎡,环比上月还跌了2%。

图源安吉路实验新天地校区微信公众号

在很多家长眼里,学区是硬需求。尽管老牌名校教学实力摆在眼前,但对应学区房的居住环境却并不尽如人意。因而有越来越多的家长,将目光放到了房龄更新、品质更优的学区房。

当然这些学校,谁是骡子,谁是骏马?需要时间见证。但不管怎么样,即便没有学区加持,上文中多数小区所在的商圈,本身上车门槛就不低,置业成本也不低。未来学区到底能加持多少,能不能躺赢?仍是未知数,但好歹房子价值不会降低。

注:

1.本文中出现的小区成交数据统计于2020年11月22日,签约均价不包含自助签约。

2.由于二手房房东出售意愿、房屋装修、坐落等情况不同,同一小区房源的市场挂牌价和实际成交价都会有所不同。

3.文中所示价格为小区和商圈实际签约房源的签约均价,内容仅供参考,请勿作为购房标准。

4.建发金辉紫璋台、杭房建发养云静舍新房学区划分最终以交付后官方发布为准