杭州“亿元房”市场探查

2021-09-13 23:25发布

起拍价1.155亿,光装修就花了7300万元,内含200吨重的红木家具……想参加竞拍,保证金1000万。

昨天,刷新杭州最高起拍价的一套桃花源中式别墅法拍落下帷幕。虽有一人在拍卖前12个小时,交了千万保证金进场,但最终还是收住了临门一脚,没有出手,别墅流拍。

在此之前,2018年8月,杭州法拍房市场上有一套阳光海岸以1.13亿元的总价成交。此后3年,这个总价一直立于“天花板”上。

起拍价1.155亿 装修花了7300多万 这套法拍房内部到底啥样?

昨天拍卖的这套亿元房产,在阿里拍卖上的信息为“杭州市余杭区中泰街道桃花源西锦园6幢6-1室、6-2室住宅房地产”。虽是一处住宅,但有两本不动产证,要买下它,要用两张“房票”。

这是一套中式别墅,名叫“杭松居”,苏式园林建筑风格,青砖黛瓦,水榭楼阁,院子内分南园、水景园、西园、北园等,种植了130多种花卉和名贵树种。工作人员说,单是日本雪松,一棵就要100万元;园子里还有大型锦鲤池。

维护也需要较大的人工成本。杭松居的物业费,一年6.5万元;配套的两位管家每年12万元薪酬。也就是说,别墅的管理,一年至少18.5万元。

“买这套房产,税费已经可以买一套商品房了。”拍卖机构透露。

6-1室分为地上2层、地下一层,建筑面积959.68平方米;6-2室是地上1层,建筑面积89.19平方米。

地下室约600平方米,未计入产权面积,从拍卖页面显示来看,里面设有游泳池、酒窖、桑拿房、健身房、7米红木老茶台、家庭影院等,妥妥一个私人会所,十分奢华。

早在去年年初,就有杭州专门做亿元房产买卖的中介在朋友圈、微博“叫卖”这套桃花源西锦园别墅,叫价1.6亿元。

“当初业主买入这套房子花了6000万元,装修花了7300多万。包括全屋200吨的纯红木定制家具在内,房子里还有一些价值不菲的藏品。”几位亿元房产中介透露。

拍卖机构介绍,这套房子的业主是浙江温州人士,给朋友做担保投资P2P失利,欠下约2亿元。挂牌一年多,房子一直未能觅得有缘人,最终走上法拍席。原房东希望快速回笼资金。

杭城亿元房产中介

讲述杭州高总价住宅发展史

“除了这种拍卖的高总价房源,平时,数千万元、上亿元的别墅、排屋等,也会挂牌出售,且购买的人群也有了变化。”杭州高总价房产中介老王说。

老王目前专注于代理杭州绝版、稀缺性极强的高总价房源。目前杭州全市备案经纪人超过4万人,但像老王这样的高总价房产中介,全杭州不超过20人。

有的和他一样,从普通房产中介转型而来;有的曾在开发商就职,操盘过多个高端墅类项目。杭州别墅的发展史,他们了如指掌,细到小区内的一棵树、一块砖经历过哪些故事,都能给你娓娓道来。

“杭州最早的高总价住宅,是在上世纪90年代,在西湖区转塘的梦湖山庄;接着是富阳的万安秀水山庄,这是当年郊区别墅的代表;绿城造了银桂花园、桂花城等小区的别墅,南都造了林语别墅,这些是杭州高总价住宅的‘第二代’;第三代以绿城九溪玫瑰园为代表,从那时起,别墅逐渐将自然环境同步考虑了进去,外立面保持高大上,内部结构也越来越优化。”

老王举例说,像云栖玫瑰园别墅区,主要以中式大宅为主,现在被列入中国十大豪宅之一,随便一个户型和庭院细节都极其考究。

杭州2000万以上房产 都分布在哪里?

“昨天拍卖的1.115亿桃花源还不算整个小区中价格最高的,目前这个小区还有三套二手房挂牌。”老王说,最贵的一套,面积1600平方米的定制大宅,地下室就有1000平方米,庭院有4000平方米,目前售价2.5亿。

总价2000万以上住宅,老王说,主要分布在西湖、之江、湘湖、钱江新城、西溪这几大板块。

“西湖边的高总价住宅最受客户青睐,正常情况一年成交量大概二三十套;之江九溪一带的高总价住宅选择面最广;湘湖的别墅面积大,总价高;钱江新城的高总价住宅,房龄更短,有些还能俯览一线江景,视野开阔,成交量也不错。”

不过,杭州8月5日房产新政多少也波及到了高总价住宅市场。“买家观望情绪浓了一些,成交周期可能要拉长。”老王分析。

一位在武林广场附近工作的高总价二手房中介说,杭州上亿元别墅,之江板块最多,尤其是九溪玫瑰园比较多见;还有城西未来科技城板块附近的桃花源西锦园、烟雨村;外加老牌的湘湖壹号等。还有一些小区,会有部分零零散散的高总价住宅。比如:这几年不定时会吸引一波关注的“玉泉路1号”,是杭州市历史建筑,蔡元培之女蔡威廉及女婿林文铮的旧居,目前叫价1.5个亿。

数千万、过亿元的房产 大多常年空置不出售 真要出售主要出于这两种考虑

这类数千万元以上乃至上亿元的住宅,很多是毛坯。购房者买入后,若无特殊情况,哪怕房子常年空置不住也不会对外出售。

稀缺、保值,还能代际传承,是高总价房产特有的标签。

真正要出售,原因大致有两类:

一是有置换需求,老换新、小换大等。比如2018年1.13亿拍出的阳光海岸,据说买家就住同一小区,想换套大的。当天竞拍,这位买家就是在阳光海岸的家中,上网完成的叫价。

第二,房东长期不住,无暇打理,与其长期空置,不如做更好的家庭资产配置,删繁求简。

亿元房产、千万级住宅,谁在买?

骑个电动车,掏卡就刷1个亿

能大手一挥,买下几千万甚至上亿房产的塔尖人物都有谁?

“这一群体并不像电视剧里演的那样,全身名牌、珠光宝气、豪车出入。”高总价住宅中介陈女士笑着说,相反,九成以上的客户都很低调,穿着打扮甚至还有点“土”,“乍一看,和普通路人没差别”。

说“土”并不是贬义词,“一些实业家、老一辈企业家,都是实力派,他们不靠外表吸引人,不需要给自己‘镀金’,但只要一开口,气势就挡不住。”陈女士说,他们的低调,有时候你想象不到。

几年前花一个亿买下湘湖壹号一套别墅的买家,是骑着电动车来刷卡付钱的;而当年一位购买4000万起步的江南里别墅的豪客,骑着一辆自行车晃晃悠悠地来看房,保安还把他拦在了门外。

数千万、上亿元房产的购买人群有其“规律”。

“相对来说,高总价住宅的客群年纪偏大,五六十岁居多;开着宝马7系、奔驰S系前来的,成交可能性不大;让我心里最有底的,是坐‘保姆车’前来的客户,甭管是什么牌子,只要开着或坐着7人座以上的‘保姆车’来的客户,成交率相对是最高的。”陈女士透露。

多位亿元房产中介告诉我们,富豪年轻化趋势越来越明显,高总价房源市场也有了微妙变化。

早年杭州别墅等数千万元级甚至亿元级房产,大多被实业家收入囊中,这些人群的年龄,基本都在50岁以上。

现在不一样了,随着互联网经济、科技等行业兴起,大量“赚快钱”的机会出现,富豪年轻化的趋势开始冒头,80后、90后富豪的加入,最直接的变化是——数千万元级甚至亿元级住宅周转的速度明显加快,尽管和普通住宅比,还是缓慢得多。